Gayrimenkul Hukuku ve Davaları

İçerisinde bir çok detayları ve istisnaları ile birlikte oldukça geniş bir alandır. Özel ilgi ve Çalışma alanımız olması sebebi ile ayrı başlık açtığımız Kamulaştırma davaları da esasen Gayrimenkul Hukukunun içinde değerlendirilmelidir.

El atmanın önlenmesi (müdahalenin men-i)  davaları, İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları, Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Koymadan kaynaklanan davalar, Kat Mülkiyeti yasasından kaynaklanan uyuşmazlıklar, Ön alım (şufa) davaları, Tapu iptal ve tescil davaları, Tapu kayıtlarında mevcut hataların düzeltilmesine yönelik davalar da Gayrimenkul Hukuku alanında mütalaa edilecek davalardır.

Tapu İptali ve Tescil Davaları   

Gayrimenkul davaları içinde en geniş alana yayılan dava çeşididir. Bu tür davalar, irade dışı elden çıkmalar, sahte evrakla yapılan işlemler, muvazaalı işlemler, bazen mirastan bazen de alacaklılardan mal kaçırma  amacı ile yapılan satışlar vs. gibi kötü niyetli işlemlerin ortadan kaldırılmasına yönelik olarak açılabildiği gibi, zilyetlik, gaiplik, geri alım hakkı, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, taşınmazın orman niteliğinin çekişmeli olması, yasal mal rejimi, yükleniciden konut alımı, harici satın alma, tapu kaydının düzeltilmesi, şerh iptali, tapu kaydındaki yüzölçümünün düzeltilmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gibi bir çok sebebe dayalı olarak da açılabilmektedir.

Müdahalenin Önlenmesi ve Ecrimisil Davaları

Özel ya da Kamu Mülkiyetine tabi bir gayrimenkule bina yapmak, toprak vs. dökmek veya bina, tesis gibi yerleri izinsiz kullanma yolu ile yapılan tecavüzün önlenmesi (men’i müdahale) ve haksız kullanma bedelinin tahsil edilmesi (ecrimisil) davalarıdır.

İzale-i şuyu (Ortaklığın giderilmesi) Davası

Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi bir gayrimenkulün birlikte kullanılması veya gelirinden birlikte faydalanması hususunda ortaklar arasında fikir birliğine varılamaması veya birlikte kullanmanın fiilen mümkün olmaması durumunda, gayrimenkulün aynen taksimi veya satılarak bedelinin paylaştırılması talebi ile açılan davadır. Bu dava sonucunda gayrimenkulün aynen taksimi mümkün ise taksim kararı verilir (Bu genellikle tarlalarda olabilir. Belediye sınırları içinde olup imar planı dâhilinde kalan arsalarda pek mümkün değildir.) Ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verilir. Genellikle verilen kararlar bu yöndedir.

Ön alım (Şufa) Hakkı Davası

Müşterek (paylı) mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan biri, mülkiyet payını satmak istemesi istediğinde diğer paydaşların ön alım hakkı vardır. Ön alım hakkının kullanılabilmesi için taşınmaz üzerinde noter tasdikli paylaşım planı ya da fiili taksim olmamalıdır. Herkesin kendi payına düşen taşınmaz payını kullandığı yerlerde ön alım hakkının varlığından söz edilemez.

Bunun yanında 6537 sayılı kanun ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8/i maddesinde yapılan değişiklikle tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de ön alım hakkı tanınmıştır.

Ön alım hakkı kanundan kaynaklanabileceği gibi (kanuni şufa), sözleşme ile de kararlaştırılmış olabilir (akdi şufa). Akdi şufa hakkının üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi mecburiyeti vardır.Ön alım (şufa) hakkının kullandırılmaması (engellenmesi) dava sebebidir.