Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Önalım hakkı, malikin malını bir üçüncü kişiye satması ya da ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işlem yapması halinde hak sahibine tek taraflı bir irade beyanıyla o malın alıcısı olma yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım yani şufa hakkı, kanun koyucu tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 240 ve devamında düzenlenme yeri bulmuştur

Önalım hakkı, yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarım arazi malikinin önalım hakkı olmak üzere üçe ayrılır.

1. Yasal Önalım (Şufa) Hakkı

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Amaç, paydaş olmayan üçüncü kişinin ortaklığa girmesine engel olmaktır. Paydaş, paydaş aleyhine önalım hakkını kullanamaz. Yasal önalım hakkının doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh işlenme zorunluluğu yoktur.

Zira, yasal önalım hakkı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

2. Sözleşmeden Doğan Önalım (Şufa) Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, malikin bir kimseye sözleşme ile önalım hakkı tanımasıdır. Yapılan sözleşmeye ise “önalım sözleşmesi” denir. Önalım sözleşmesi ile hakkın konusu olan şeyin üçüncü kişiye satılması halinde, hak sahibi dava yolu ile kararlaştırılan bedel karşılığında satılan şeyin mülkiyetinin nakil yetkisine haiz olur. Taşınmazlar için yapılan önalım sözleşmesinin geçerli olması için, sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir.

4721 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 238’e göre, önalım hakkı en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılır ve kanunlarla belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkından vazgeçmek mümkündür.

Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Genel ifade ile yazılmış önalım hakkından feragat geçerli değildir.

3. Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/İ maddesi uyarınca, aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.

Bu düzenleme ile, komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi için tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal önalım hakkını kullanılması imkânı sağlanmıştır.

Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması

Önalım hakkının kullanılması için önalım olayının gerçekleşmiş olması gerekir. Önalım olayı, satış sözleşmesi veya ekonomik açıdan satışa eşdeğer bir hukuki işlemdir. Hakkın konusu olan taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibi dava yolu ile hakkını kullanır.

Yasal önalım hakkının kullanılması için satışın yapılması gerekir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması için ise hak sahibi sözleşmede belirtilen satış miktarını ödemek suretiyle taşınmazı kendi adına devrini talep eder.

Sözleşmede rakam belirtilmemişse hak sahibi, 3. kişinin taşınmaz için ödemiş olduğu miktarı ödeyerek taşınmazın kendi adına devrini talep eder. Aksine anlaşma olmadıkça sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yolu ile geçer.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

1- Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattıktan bir süre sonra sattığı payı geri satın alırsa bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılabilir.

2- Bağışlama halinde önalım hakkı kullanılamaz.

3- Trampa halinde önalım hakkı kullanılamaz.

4- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

5- Ölüme bağlı tasarruf halinde önalım hakkı kullanılamaz.

6- Tapusuz taşınmazların satımında önalım hakkı kullanılamaz.

7- Paydaşların paylarını hep birlikte üçüncü kişiye devretmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.

8- Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı payının satılması halinde, başka bağımsız bölüm malikleri önalım hakkı kullanamaz.

9- Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle bağlıdır ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK. Md. 733/II).

10- Önalım hakkı dürüstlük kurallarına aykırı kullanılamaz.

11- Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise önalım hakkı kullanılamaz.

12-Tapuda paydaş olmayan önalım hakkını kullanamaz.

13- Yasal önalım hakkı menkul satışlarda geçerli değildir.

14- Payın şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

15- Cebri arttırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 

16- Elbirliği mülkiyetine (iştirak halinde mülkiyete) bağlı taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçme

Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.

Satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.

Önalım (Şufa) Hakkı ve Hak Düşürücü Süre

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise, en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılır ve kanunlarla belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.

Önalım (Şufa) Hakkı Davasında Bilinmesi Gerekenler

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Satış işlemi, önalım hakkı sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay içerisinde dava hakkını kullanması gerekir. Satış, önalım hakkı sahiplerine noter aracılığı ile bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde dava açılması gerekmektedir.

Yasal önalım (şufa) hakkında paydaş olmayan kişilerin dava açma hakkı yoktur.

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılmaz.

Önalım hakkından feragat resmi şekilde tapu kütüğüne şerh verilerek yapılmalıdır. Ancak somut bir satıştan feragat edilebilir.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Önalım hakkı, şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı şerhin verildiği tarihten itibaren 10 yıl içinde ileri sürülebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkından kaynaklanan davalarda görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.

Önalım (Şufa) Davası’nda Süreç Nasıl İşler?

Önalım hakkına haiz kişinin, taşınmazın alıcısı davalı üçüncü kişiye karşı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde süresinde açmış olduğu önalım davasının kabulü halinde davacı, davalının yapmış olduğu tapu masraflarını ve devir bedelini mahkeme veznesine depo eder.

Dava görülmekle deliller toplanır, bilirkişi dosyayı inceler ve rapor hazırlar. Hâkim de takdir ederse yerinde keşif yaparak karara bağlanır. Kararın kesinleşmesi ile birlikte mahkeme veznesinde depo edilen bedel davalı tarafa ödenir ve tapu sicili iptal edilerek, davacı adına tescil yapılır.