Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescili davaları taşınmazın aynına ilişkin davalardır. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır ve TMK m. 1024/2’ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Tapu iptali ve tescili davası da kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının yani tescilin, düzeltilmesi ve hukuka uygun hale getirilmesi için açılmaktadır. Özetle tapu sicilinde yapılan kayıtların hukuki gerçeği yansıtmadığı durumlarda tapu iptali ve tescil davaları söz konusu olacaktır.

Tapu iptal ve tescil davası nedir, tapu iptali ve tescili davası ne kadar sürmektedir, tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı ne kadardır, tapu iptal ve tescil davası vekalet ücreti nedir sorularınızın yanıtı yazımızda...

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davası en temelde mülkiyet hakkına ilişkin yolsuz bir tescilin varlığı halinde açılan bir dava olsa da ipotek, önalım, şerh edilmiş kira ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sükna vb. gibi sınırlı ayni haklara ilişkin yolsuz bir tescilin bulunması halinde de açılabilen bir davadır.

Söz konusu yolsuzluk; tapu kütüğünde haklı bir neden olmadan işlem yapılması, malik dışında başka bir kişi adına tescil yapılması, ilgili taşınmazdaki tescilin değiştirilmiş veya tapu kütüğünden silinmiş olması, yapılan yolsuz tescil sonucu ayni hakkın zedelenmiş olması gibi nedenlerden kaynaklanabilmektedir.

Uygulamada birçok nedene bağlı olarak tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır. Bunların en yaygın olanları şu şekildedir:

• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: TMK m. 9 ve 15 hükümleri uyarınca tapuda taşınmazın devri işlemini yapan kimsenin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Aksi halde temyiz kudretinin veya fiil ehliyetinin bulunmaması sebebiyle kişinin yapacağı devir işlemi sonuç doğurmayacaktır. Bu şekilde hukuki olarak ehliyetsiz kişinin yaptığı tapu işlemleri tapu iptal ve tescil davası konusu olabilmektedir.
• Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Uygulamada miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak maksadıyla, sağken bazı mallarını başkalarına devrederek mirastan mal kaçırdığı görülmektedir. Bu durumda muris muvazaası adı verilen durum meydana gelmekte ve mal kaçırmaya konu taşınmazların terekeye dönmesinin sağlanabilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekilin bu yetkiyi aşacak şekilde işlem yapması ve tapuda birisine hak devretmesi durumunda bu devrin diğer tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığına bakılır. Çünkü tapu kaydına güvenerek iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanıldığı zaman bu kazanım korunmaktadır. Eğer üçüncü kişi, vekilin yetkisini aştığını biliyorsa tescil yolsuz olur ve tapu iptal ve tescil davası açılabilir.  Ancak üçüncü kişi, vekilin sınırı aştığını, vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa mülkiyeti veya diğer kazanımları korunur.
• Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Eşlerden biri diğerinin açık rızasını almadan aile konutunu üçüncü kişilere devredemez veya üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini talep ederek 3. kişinin iyiniyetli olma halini önleyebilir. Bu sayede aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilir.
• Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı genel olarak tapu kaydı bulunmayan taşınmazların 20 yıl boyunca bir kişinin elinde bulunması sonucunda ve bu süreçte kendisine mülkiyete ilişkin bir itiraz yöneltilmemesi halinde bu kişinin taşınmazın maliki olması anlamına gelir. Ancak bu sürenin sonunda mülkiyet kendiliğinden kazanılmamakta, bunun için bir tapu tescil davası açılması gerekmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasını Kimler Açabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, usule ve kanuna aykırı şekilde oluşturulmuş olan tapu kaydının iptalinde menfaati bulunan herkes tarafından açılabilmektedir.

Eğer miras olarak kalan bir taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılacaksa davayı mirasçıların hepsinin birlikte açması zorunludur. Herhangi bir mirasçının davada taraf olarak yer almaması durumunda davacıya veya davacılara, diğer tüm mirasçıların da davada davacı olarak yer almasını sağlaması veya açılan davaya icazet verdiklerini belgelendirmesi ve giderilebilecek eksikliği tamamlaması için süre tanıması gerekmektedir. Eğer bu süre sonunda hala eksiklik giderilmemişse davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz bir tescil sebebiyle tapuda o taşınmaz bakımından malik olarak görünen kişiye karşı açılmalıdır. Eğer bu dava tapuda malik olarak görünen kişiden başka birine karşı açılacak olunursa dava, taraf sıfatı yokluğu sebebiyle reddedilecektir.

Ayrıca taşınmazın tapuda birden fazla kişi adına elbirliğiyle mülkiyet şekilde kayıtlı olması halinde, davanın yine elbirliğiyle mülkiyete sahip olan maliklerin tümüne karşı birlikte açılması gerekir. Eğer vefat etmiş bir kimse adına kayıtlı bir taşınmaza yönelik olarak tapu iptal ve tescil davası açılacak ise dava vefat edenin yani murisin mirasçılarına karşı açılmalıdır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Mahkemede Açılmalıdır?

Tapu iptal ve tescil davası bakımından görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Davanın ise kesin yetki kuralı gereğince davaya konu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekmektedir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olduğundan davanın taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması zorunlu olup, hâkim davanın yetkili mahkemede açılıp açılmadığını re ’sen (kendiliğinden) denetlemek zorundadır. Ayrıca kesin yetki kuralı gereğince tarafların başka bir yetkili mahkeme kararlaştırması da mümkün olmamaktadır.

Taşınmazın 3. Kişiye Devredildiği Durumda Tapu İptali ve Tescili Davası Açılabilir Mi?

Taşınmazın devredildiği 3. Kişinin iyiniyetli veya kötü niyetli olmasına bağlı olarak tescil işlemi hukuka uygun veya aykırı olacaktır.

• Eğer taşınmazı devralan 3. kişi, kendisinden hakkı devraldığı kişinin tapuda görünen tescilinin yolsuz tescil olduğuna dair bilgisi olmayan veya olabilecek durumda olmayan bir kimseyse iyiniyetli 3. kişi olarak adlandırılmaktadır. TMK m. 1023 “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” düzenlemesine yer vermektedir. Bu sebeple tapuda adına yolsuz tescil bulunan bir taşınmazı devralan iyiniyetli 3. kişinin kazanımı korunacak ve kişi o mal üzerinde malik olacaktır. Ayrıca iyiniyetli 3. kişi adına kurulan bu tescil TMK m. 1023’e dayandığından hukuka ve kanuna uygun bir tescil olacaktır. Bu sebeple 3. kişinin iyiniyetli olarak taşınmazı devraldığı durumda 3. kişiye tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.
• Eğer taşınmazı devralan 3. kişi, kendisinden hakkı devraldığı kişinin tapuda görünen tescilinin yolsuz tescil olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan bir kimseyse kötü niyetli 3. kişi olarak adlandırılmaktadır. TMK m. 1023 gereğince yalnızca iyiniyetli 3. kişilerin kazanımları korunmaktadır. Bu sebeple tapuda adına yolsuz tescil bulunan bir taşınmazı devralan kötü niyetli 3. kişinin kazanımı korunmayacak ve tapuda 3. kişi adına kurulan tescil işlemi de yolsuz ve kanuna aykırı olacaktır. Bu sebeple 3. kişinin kötü niyetli olarak taşınmazı devraldığı durumda 3. kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecek ve bu husus yargılamanın her safhasında ileri sürülebilecektir.

Tapu İptali ve Tescili Davasında İhtiyati Tedbir Kararı Alınabilir Mi?

Tapu iptal ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan dava sürecinde taşınmazın aynında herhangi bir değişiklik meydana gelmesi istenmeyen bir durumdur. Bu sebeple tapu iptali ve tescil davasında ihtiyati tedbir kararı talep edilerek davaya konu olan taşınmazın üçüncü kişilere satılmaması amacıyla tapuda satışın durdurulması, şerh konulması istenebilmektedir.

Mahkeme bu ihtiyati tedbir kararını talep halinde doğrudan kabul edebileceği gibi ihtiyati tedbir kararı vermek için belirtilen dava değeri üzerinden yaklaşık %15 oranında teminat yatırılmasını da isteyebilmektedir. Mahkeme tarafından teminat yatırılmasına ilişkin karar vermesi şart değildir. Ancak genellikle davada kesin bir delil bulunmuyor ise teminat yatırılması karşılığında ihtiyati tedbir kararı verildiği görülmektedir.

Verilen Tapu İptali ve Tescil Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır. Bu sebeple mahkemece verilen karar kesinleşmeden kararın gereğinin yerine getirilmesi yani icra edilmesi mümkün olmayacaktır. Kararın kesinleşmesi ise verilen karara karşı tarafların yasal süresi içinde itirazda bulunmaması veya karardan hemen sonra yazılı olarak istinaf veya temyiz yoluna başvurmaktan vazgeçmeleri ile olacaktır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Tapu iptal ve tescil davası ayni hakka tabi olduğundan davayı açmak için belirlenmiş herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Bu dava mülkiyet hakkına dayandığından herhangi bir süreye tabi olmaksızın her zaman açılması mümkündür. Bazı durumlarda olağan veya olağanüstü tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı sürelerinin dolmasıyla tescil hukuka uygun hale geldiğinden tapu iptal ve tescil davasının açılması mümkün olmayacaktır. 

Olağan Zamanaşımıyla Kazanılan Mülkiyet Adına Tapu İptal Tescil Davası Açılması Mümkün Müdür?

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 712. maddesinde belirtilen şartlar sağlandığı takdirde olağan tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı süresinin dolması ile taşınmazın mülkiyeti kazanılabilecektir. Olağan tapu iptal ve tescil davası zamanaşımı dolması ile mülkiyetin kazanılabilmesi için aranan şartlar şu şekildedir:

• Olağan zamanaşımının dolması yoluyla mülkiyeti kazanacak kişi adına, yolsuz bir şekilde ve geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuya kayıtlı bir taşınmaz için tescil işlemi gerçekleştirilmiş olunmalıdır.
• Kişinin bu yolsuz tescile dayalı zilyetliği 10 yıl boyunca aralıksız olarak devam etmelidir. 10 yıllık süre, geçerli hukuki sebep olmadan tapu kütüğüne yazılma tarihinden itibaren başlamaktadır.
• Bu 10 yıl içerisinde asıl malik tarafından tapu iptal ve tescil davası açılmamalıdır. Yani yolsuz tescile dayalı zilyetlik 10 yıl boyunca davasız ve aralıksız şekilde sürdürülmelidir.
• Kişi bu 10 yıllık süreyi iyiniyetli şekilde geçirmelidir. Yani geçerli hukuki sebep olmaksızın malik olduğunu veya yolsuz şekilde hak kazandığını bilmemeli ve bilebilecek durumda da olmamalıdır. Kişinin kendisi adına kurulan tescilin yolsuzluğuna dair bilgisi olduğu zaman iyi niyeti ortadan kalkacaktır.

Olağan zamanaşımına dair kanunda belirtilen bu şartlar gerçekleştiği takdirde tapuda bulunan tescil geçerli ve hukuka uygun hale gelecektir. Başlangıçta yolsuz olan tescilin olağan zamanaşımı süresinin dolmasıyla ve TMK. m. 712 de belirtilen şartların sağlanmasıyla geçerli hale gelmesi sebebiyle, artık kişiye karşı tescil sonrası kazanılan mülkiyet adına tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.

Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılan Mülkiyet Adına Tapu Tescil Davası Açılması Mümkün Müdür?

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde belirtilen şartlar sağlandığı takdirde olağanüstü zamanaşımı süresinin dolması ile taşınmazın mülkiyeti kazanılabilecektir. Olağanüstü zamanaşımının dolması ile mülkiyetin kazanılabilmesi için aranan şartlar şu şekildedir:

• Tapuda kayıtlı bulunmayan ya da maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmiş kimse adına kayıtlı bulunan bir taşınmaz bulunmalıdır.
• Bu taşınmazın tamamı veya bir parçası malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurulmalıdır.
• Bu malik sıfatıyla zilyetlik sıfatı, davasız ve aralıksız 20 yıl sürdürülmelidir.

Olağanüstü zamanaşımına dair kanunda belirtilen bu şartlar gerçekleştiği takdirde şartları sağlayan kişi, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı tescil davası açarak bu taşınmaz hakkında kendi adına geçerli ve hukuka uygun bir tescil kurulmasını sağlayabilmektedir. Bu halde başlangıçta yolsuz olan tescilin olağanüstü zamanaşımı süresinin dolmasıyla ve TMK m. 713’te belirtilen şartların sağlanmasıyla geçerli hale gelmesi söz konusudur. Ancak bu sürenin sonunda mülkiyet kendiliğinden kazanılmaz. Bunun için bir tapu tescil davası açmak şarttır.

Hangi Durumlarda Tapu İptal ve Tescil Davası Açılamaz

Bazı tescil işlemleri, ilk bakışta usulsüz gibi görünse hukuka uygundur. Özellikle bir mülkiyetin tapu tescilinde öncelik sahibi birilerinin bulunması, tescil konusunda birçok anlaşmazlığa neden olabilir.

Tescil işleminden sonraki 10 sene boyunca, elindeki taşınmazın tapusunu herhangi bir özel veya tüzel kişiye devretmeden kesintisiz bir şekilde elinde bulunduran kişi aleyhinde; tescil işleminde usulsüzlük tespit edilse dahi iptal davası açılamaz. Burada aranan şart, tapu aleyhinde daha önce herhangi bir iptal davasının açılmamış olmasıdır.

Tapu kütüğüne kaydedilmemiş, diğer bir ifadeyle tapu tescil işlemi yapılmamış taşınmazlarda, eğer mülk devlet hazinesine aitse ve taşınmazı kullanan birey ise en az 20 yıl boyunca kullanıyorsa taşınmaza ücreti karşılığında öncelikli olarak sahip olabilir. Bu şekilde yapılan bir tescil işlemi aleyhine iptal davası açılamaz.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta taşınmazın devlet hazinesine mi yoksa üçüncü bir şahsa mı ait olduğudur. Özel kişilere ait mülklerin başka birisi tarafından izinsiz kullanımı işgal olarak nitelendirilir ve üzerinden kaç yıl geçerse geçsin tapu iptal davası açılabilir.