Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, taşınmaz malı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi olmaksızın hakka konu taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması karşılığında talep edilebilen haksız işgal tazminatı olarak tanımlanabilir.  

Özel hukuk mevzuatında ecrimisile ilişkin bir düzenleme bulunmamakta olup bu kavram Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmektedir. Yargıtay, yıllar içinde vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararlarında ecrimisil kavramına, hukuki niteliğine, hangi hükümler çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğine dair çeşitli ve aynı zamanda çelişkili değerlendirmelerde bulunmuştur. Ancak, Yargıtay istikrar kazanan kararlarında, ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiil kaynaklı tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olduğu ve ecrimisil taleplerinin de kötü niyetli haksız zilyedin iade yükümlülüğü çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği yönünde çeşitli kararlar vermektedir.

Ecrimisil Talep Edebilme Şartları Nelerdir?

Yargıtay, ecrimisilin talep edilebilmesi için iki şartın gerçekleşmesi gerektiğini ifade etmektedir. Bunlardan ilki, hak sahibinin zilyetliğinde olan taşınmaz üzerinde haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması; ikincisi ise haksız işgal sonucu hak sahibinin zarara uğramış olmasıdır.

Haksız işgalden bahsedebilmek için eylemin hak sahibinin rızası olmaksızın veya başka herhangi bir hukuka uygunluk hali bulunmaksızın gerçekleştirilmesi gerekir. Hak sahibinin rızası baştan itibaren bulunmuyor olabileceği gibi başta gösterilen rızanın geri alınması veya gösterilen rızanın sınırlarının aşılmış olması da söz konusu olabilir. 

Haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olmasından anlaşılması gereken ise kişinin zilyetliğin kendisinde bulunmasının haksız olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olmasıdır. Haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetli zilyet daha sonradan iyi niyetli zilyet sıfatına sahip olabileceği gibi iyi niyetli zilyedin daha sonradan kötü niyetli zilyet sıfatına sahip olarak haksız işgale sebebiyet vermesi de söz konusu olabilir.

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Ecrimisilin hukuki niteliğine ilişkin olarak doktrinde tartışmalar bulunsa da Yargıtay’ın 1950 yılında vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararında ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiilden kaynaklı tazminat olduğu belirlemesi yapılmıştır. Her ne kadar haksız fiilden kaynaklı tazminat taleplerine uygulanacak zamanaşımı sürelerine ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıksı düzenleme bulunsa da Yargıtay’ın 25.05.1938 T. 1938/29 E. 1938/10 K.  Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında hükmettiği 5 yıllık zamanaşımı süresi ecrimisil davası  bakımından uygulanmaya devam etmektedir.

Yargıtay istikrar arz eden kararlarında 5 yıllık zamanaşımı süresinin ecrimisil davasının açıldığı tarihten geriye doğru hesaplama yapılarak uygulanması gerektiğini ifade etmektedir. Bu sebeple zarar görenin haksız işgali ve haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetli zilyedi öğrendiği tarih dikkate alınmamakta, yalnızca  ecrimisil davasının açıldığı tarihten geriye doğru 5 yıllık süre içerisinde gerçekleştirilen haksız işgale ilişkin ecrimisile hükmedilebilmektedir.

Ecrimisil Davası Açılmadan Önce Karşı Tarafa İhtarname Gönderilmesi Zorunlu Mudur?

Ecrimisil talepleri bakımından önem arz eden durumlardan biri de haksız işgalin üzerinde gerçekleştirildiği taşınmazın birlikte mülkiyete konu olması halidir. Birlikte mülkiyete konu taşınmaz üzerinde ortaklığın dışında bulunan kişiler tarafından gerçekleştirilen haksız işgal sebebiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülecek olan ecrimisil talepleri bakımından yukarıda ifade etmiş olduğumuz şartlardan farklı bir şart aranmamaktadır. Ancak birlikte  mülkiyete konu şey üzerinde gerçekleştirilen haksız işgal sebebiyle ortakların birbirlerine karşı ileri sürecekleri ecrimisil talepleri bakımından “intifadan men” şartı aranacaktır.

İntifadan men, haksız işgal sebebiyle ortaklık mülkiyetinde bulunan taşınmazdan payı oranında yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini haksız işgali gerçekleştiren ortak/ortaklara bildirmesi olarak tanımlanabilir.

İntifadan men herhangi bir geçerlilik veya ispat şartına tabi olmayıp dava aşamasında her türlü delille ispatlanabilir. Dolayısıyla intifadan men’in yazılı olması veya noter aracılığıyla bildirimde bulunulması (ihtarname keşide etme) zorunluluğu yoktur. Ancak işlem güvenliğini sağlamak ve dava aşamasında ispata ilişkin güçlüklerle karşılaşmamak adına noter aracılığıyla bildirimde bulunulması faydalı olabilecektir.

Aşağıda da kısaca özetlediğimiz bazı istisnai hallerde ise haksız işgalin üzerinde gerçekleştirildiği taşınmaz birlikte mülkiyete konu olsa dahi ecrimisil taleplerinin ileri sürülebilmesi bakımından intifadan men koşulu aranmamaktadır.

Ecrimisil Talebinde İntifadan Men Koşulunun İstisnaları Nelerdir?

1. Ortaklık Konusu  ecrimisil istenen malın (bağ, bahçe gibi ) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi ) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması
2. Ortaklık konusu malın kamu malı olması
3. Paydaşlar arasında ortaklık konusu mala ilişkin kullanım anlaşması bulunması
4. Daha önce aynı ortaklık konusu mala ilişkin olarak diğer paydaş/paydaşlar aleyhine haksız elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması

Ecrimisil Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Ecrimsil davasında, ecrimisil bedelinin nasıl tespit edileceği hususu da Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmiştir. Yargıtay ilgili kararlarında, ecrimisil bedelinin hesaplanması sonucunda en az kira gelirine hükmedileceğini ancak kira geliri haricinde haksız işgal sonucu meydana gelen eskime şeklindeki zararın, hor kullanmadan dolayı ortaya çıkan zararın ve hak sahibinin normal şartlarda elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazancın da dikkate alınabileceğini ifade etmiştir. 

Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil bedelinin kira geliri üzerinden hesaplanmasında haksız işgal edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, çevre özellikleri ve emsal kira ücretleri dikkate alınmalıdır. Ayrıca haksız işgalin birden fazla yıl içerisinde gerçekleştirilmiş olduğu hallerde söz konusu kira geliri dönemsel olarak hesaplanmalı, ilk dönem için saptanan kira gelirine ilerleyen dönemler için TÜFE artış oranı yansıtılmalıdır.

Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.2/1’e göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” Malvarlığı haklarına ilişkin olan ecrimisil davasında göreve ilişkin aksine bir düzenleme bulunmadığından asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır. Ancak özel kanunlardaki ecrimisil taleplerine ilişkin istisnalar saklıdır.

Öncelikle Ecrimisil’in ne olduğunu tanımlamak gerekirse; bir taşınmazın tasarruftan bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından, mülkiyet hakkına sahip kişinin izni olmadan kullanması sebebiyle doğan “haksız işgal tazminatı”dır. Ecrimisil kira ödeme borcu değildir!

Haksız işgalde bulunan ecrimisil borçlusu gerçek veya tüzel kişinin, kötüniyetli olması ve söz konusu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma hak ve yetkisinin olmaması gerekir. Taşınmazın işgalden önceki haliyle elde edilebilecek muhtemel gelir geçmişe dönük olarak hesap edilir. Ecrimisil bedelinin ödenmesi tahliyeye engel değildir ve aynı zamanda haksız işgalciye mülkiyete dair herhangi bir hak sağlamaz!

Ecrimisil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır ve her ne kadar haksız fiil olarak tanımlanmış olsa da, Yargıtay içtihat ve uygulamaları ile Borçlar Kanunu kapsamındaki genel dava zamanaşımı süresinden farklı olarak 5 yıl ile sınırlanmıştır. Yani geriye dönük olarak 5 yıllık bedeli talep etme hakkı bulunmaktadır.

İyiniyetli olmayan haksız işgalci hak sahibi için de yapılması zorunlu olan giderlerin karşılığını isteyebilir ancak yararlı ve lüks giderleri isteyemez. Buna karşılık yararlı ve lüks giderleri mala zarar vermeden ayırmak mümkün ise haksız işgalcinin, aynen lüks giderler için iyiniyetli zilyedin sahip olduğu ayırma yetkisine sahip olması gerekmektedir.

Ecrimisil bedelinin belirlenebilmesi için, taşınmazın değerini etkileyecek; imar durumu, yüzölçümü, niteliği, verimi, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, işgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, gerektiğinde ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturularak edinilecek bilgiler göz önünde bulundurulur.

Bu hususların dikkate alınmasıyla tespit edilen Ecrimisil, tespit tarihinden itibaren 15 gün içerisinde “Ecrimisil İhbarnamesi” ile işgalciye tebliğ edilir. Bu ihtarnamede taşınmazın bu şekilde kullanılmasının kabul edilmediği, rıza gösterilmediği ve rıza gösterilmeden kullanıldığı için ecrimisil bedeli talep edildiğinin belirtilmesi gerekir. Buna “intifadan men şartı” denilmektedir. Bununla birlikte ecrimisil davasından önce ortaklığın giderilmesi davası açılması da intifadan men şartının yerine getirildiği anlamına gelmektedir. İhbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde dilekçe ile itiraz hakkı vardır.

Yargıtay 1.Hukuk Dairesi’nin 03/03/2004 tarihli 2004/1772 Esas, 2004/2156 Karar sayılı kararında “Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.
a)Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,
b)Kullanmadan doğan olumlu zarar,
c)Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. Yüce Yargıtay’ın ilgili tüm Daireleri ve Yüksek Hukuk Genel Kurulu kararlarında, özetlenen bu ilkeleri esas almışlardır.” diyerek ecrimisilin kapsamını belirlemiştir.

Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir. Ancak, tespit ve takdir edilen ecrimisil bedeli kira bedelinden az olamaz.

İhbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde dilekçe ile itiraz hakkı vardır. Bu itiraz üzerine 30 gün içinde olumlu veya olumsuz olarak “Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi” düzenlenip ilgiliye tebliğ edilir. Bu tebligattan itibaren 60 gün içinde muhasebe birimlerine ödeme yapılması halinde yüzde onbeş indirim uygulanır veya yine bu süre içerisinde ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için dava açılabilir. Karşı dava açılsa bile, Ecrimisil tutarı tahsis edilmek zorundadır. Bu aşamada yürütmeyi durdurma talebi üzerine dava açıldıysa, Mahkeme’de yürütmeyi durdurma kararı vermişse dava sonuçlanana kadar tahsilât durdurulur.

İdarece yapılan ve resen düzeltilmesi gereken hataları yine idarece düzeltirse; Ecrimisil ihbarnamesine yapılan itiraz veya açılan dava ile ecrimisil düzeltme ihbarnamesine açılan davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır. Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi hâlinde ecrimisil, en az yüzde yirmibeşi peşin kalan kısmı ise İdarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla üç yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir. Alacağın kalan kısmına kanunî faiz uygulanır.

Bu şekilde haksız olarak işgal edilen taşınmazınız varsa ya da tarafınıza bu şartlar oluşmadığı halde ecrimisil ihbarnamesi gönderildiyse konuyla ilgili tüm hukuki yardım ve destek ihtiyaçlarınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.