Kamulaştırma nedir? Nasıl yapılır?
Kamulaştırma nedir? Nasıl yapılır?
Kamulaştırma, Devlet ve Kamu Tüzel Kişileri tarafından kamu yararı için gerekli özel kişilere ait taşınmaz malların ve kaynakların kanunda gösterilen esas ve usullere göre yetkili organlarca verilen karar uyarınca ve parası peşin ödenerek zorla mülkiyetinin alınması ve irtifak kurulmasıdır.
Bu tanıma göre, kamulaştırmanın unsurları şöyle sıralanabilir;
1-Kamu yararı bulunması
2-Yetkili Organ tarafından karar alınmış olması
3-Kamulaştırmanın yasada gösterilen usul ve esaslara göre yapılması
4-Kamulaştırma Bedelinin peşin ödenmesi (Anayasa 46. ve 2942 sayılı Kanunun 3. maddesinde hangi hallerde bedelin taksitle ödenebileceği sayılmıştır)
5-Kamulaştırılan malın özel mülkiyette olması
6-Mülkiyetin, mal sahibinin rızası dışında alınması ya da kısıtlanması
Kamulaştırma Kanunu 8.madde – Anlaşarak satın alma
Bu madde, kamulaştırma kararının alınmasından sonra idare ile mal sahibi arasında yapılacak pazarlık ile taşınmazın idareye devrini ve bunun usulünü düzenlemektedir.
Buna göre kamulaştırmayı yapan idare tarafından diğer şartlar yerine getirildikten sonra, mal sahibine taşınmazın anlaşarak satın alınmak istendiğin bildiren iadeli taahhütlü bir davetiye gönderir.
Bu davetiyede görüşme günü ve yeri bildirilir, teklif edilecek bedel bildirilmez.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, idareye başvurulması ve taraflar arasında anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10. maddesine göre idare tarafından Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tapuya Tescili için dava açılır.
Kamulaştırma Kanunu 10.madde – Bedel Tespiti ve Tescil Davası
Kamulaştırmanın belki de en önemli aşaması olan yargı sürecinin düzenlendiği bu maddeden kısaca bahsedecek olursak;
Kamulaştırma Kanunu 8. maddesine göre yapılan görüşmede taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması haline, aynı kanunun 10.maddesi gereğince kamulaştırmayı yapan İdare tarafından açılan ve açılması mecburi olan bir dava çeşididir.
Buna göre; kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7’nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini ister.
Mahkemece 15. maddeye uygun olarak oluşturulan Bilirkişi Kurulunca 11. maddedeki esaslar doğrultusunda hazırlanan Bilirkişi Raporlarına bedel tespit edilir ve bu bedelin hak sahibine verilmek üzere mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Bedelin bu şekilde bankaya depo etmesinden sonra taşınmazın idare adına tapuya tesciline ve kamulaştırma bedelinin mal sahibine ödenmesine, tescil yönünden kesin, miktar yönünden yargı yolu açık olarak karar verilir.
Verilen süreye rağmen kamulaştırma bedelinin bankaya depo etmemesi halinde mahkemece idareye bir kez daha aynı süre verilir. Bu ikinci süre kesindir ve bedelin yine yatırılmaması halinde davanın usulden reddine karar verilir. Ancak bunun için mahkemenin, depo edilecek kamulaştırma bedelini tam ve eksiksiz olarak belirtmesi gerekir.
Aşağıda bahsi geçecek olan 27. Maddeye göre yapılan acele kamulaştırma sonrasında da yine bu maddeye göre dava açılması gerekmektedir. 27. Maddeye göre mahkemece verilen acele el koyma kararından sonra 6 aylık makul süre içinde (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2008/8776 E – 2008/13436 K. – 30.10.2008 T.) dava açılmaması halinde mal sahibinin kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazminat davası açma hakkı doğar.
Kamulaştırma Kanunu 27.madde – Acele kamulaştırma
3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya acilliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10.madde esasları dairesinde ve 15.madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10.maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.
Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20’nci madde uyarınca boşaltılır.
Bu Kanunun 3’üncü maddesinin 2’nci fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.
27.maddede acele kamulaştırma kararı alınabilmesi için gerekli olan haller açıkça sayılmıştır. Özellikle baraj, otoyol gibi büyük çaplı projelerde kamulaştırmayı yapacak olan idareler çoğu zaman işin aciliyetine binaen Bakanlar Kurulu kararı ile “Acele Kamulaştırma” yoluna başvurmakta ve karar uyarınca mahkemeye başvurup, mahkemece tespit edilen bedeli bankaya yatırmak sureti ile gayrimenkule el koymaktadır.
Acele el koyma kararından sonra, Kamulaştırmayı yapan idare 4650 Sayılı Kanun’la değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanan tespit ve tescil davası açmak sureti ile taşınmazın tapuda kendi adına tescilini talep eder. Bu davada davalı mal sahipleri bizzat katılmak ya da kendilerini vekil ile temsil ettirmek sureti ile bedelin artılmasını sağlamaya çalışırlar. Dava sonunda verilen karar tescil yönünden kesin, bedel yönünden temyize tabidir.
Kamulaştırmasız El Koyma Bedeli Davası
Devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli özel mülkiyetteki bir taşınmazı, geçerli bir kamulaştırma kararına dayanmaksızın, malikinin rızası olmaksızın ve kamulaştırma bedeli ödemeksizin kısmen ya da tamamen sahiplenmesi ve kamu hizmetine açmasıdır.
Kamulaştırma yetkisini haiz idarenin geçici olarak bir taşınmaza el koyması, kamulaştırmasız el koyma olarak nitelendirilemez. “Bir taşınmaza kamulaştırmasız el atıldığından söz edilebilmesi için, öncelikle idarenin, o taşınmaza eylemli olarak el koyup, malikin kullanımını, yasaya aykırı şekilde tamamen ortadan kaldırması ve bu durumun kalıcı olması şarttır. Eş söyleyişle idare, el koyma eylemini, o taşınmazı sahiplenme amaç ve kastı ile yapmış olmalıdır”
Bu tanım kamulaştırmasız el atmanın şartlarından biri olan “sahiplenme ve süreklilik arz etme” açısından doğru olmakla birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/5-662 E-2010/651 K. sayılı kararı karşısında Kamulaştırmasız El Koymanın tanımı açısından yetersiz kalmıştır.
Yargıtay’ın bahsi geçen kararı ve buna bağlı olarak yapılan yeni düzenlemelerle artık idarenin taşınmaza fiilen el koyması yanında, malikin mülkiyet hakkından kaynaklanan haklarını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirmesi de kamulaştırmasız el koyma olarak kabul edilmiştir.
Buna göre “Kamulaştırmasız el atmanın söz konusu olabilmesi için kamulaştırma yetkisi olan idarenin taşınmaza fiilen el koyarak veya mülkiyet hakkına kısıtlama getirerek, malikin taşınmazı üzerindeki kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisini ortadan kaldırması ve bu durumun kalıcı nitelikte olması gerekir.” AYHAN Fatma, “Kamulaştırma Kanunu’nun Geçici 6. Maddesi ve Türk Hukukunda “Dolayısıyla Kamulaştırma” Uygulaması Üzerine Bir Deneme”, İÜHFM, C. LXIX, Y. 2011, S. 1-2, s. 1133-1134.
Aksi takdirde bu müdahale kamulaştırmasız el koyma sayılmaz. Bu tür bir müdahaleye karşı genel hükümler dairesinde müdahalenin önlenmesi ve ecri misil davası açılabilir.
Burada yeri gelmişken belirtelim ki, onaylı imar planında kamu hizmetine ayrılmış bir taşınmaza kamulaştırmasız el atılıp o hizmet yapıldıktan sonra, malikin bedel davası açması üzerine el atmaya son verilse (örneğin yol ve kaldırım sökülse) bile, plan değişikliği yapılmadığı sürece el atmaya son verilmiş sayılmaz. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2007/14046 E., 2008/375 K.)
Kamulaştırmasız El Koymanın haksız fiil olduğu konusunda tartışma yoktur. Ancak bu haksız fiil, bir kamu hizmetinin görülmesine yönelik olarak gerçekleştirilmektedir. Bu sebeple de kamulaştırmasız el koymadan doğan bedel davaları, 6098 sayılı Borçlar Kanunu değil, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında ele alınır.